Покупка квартиры в новостройке
С чем сталкивается покупатель при осмотре квартиры в новом многоквартирном доме? На что нужно обратить внимание и какие основные шаги приведут Вас к качественному ремонту.
В каком доме лучше всего покупать квартиру?
Итак, решение принято - покупаем квартиру в новостройке! Для начала нужно определиться - для чего мы покупаем. Для инвестирования или для жилья. Я не буду рассматривать некоторые инвестиционные вопросы, поскольку для этого не важно, что покупать, главное где, для инвестирования важно расположение объекта. Рассмотрим новостройки для жилья.
Материал для строительства многоквартирных домов
В доме из какого материала лучше всего покупать квартиру? Выделим три основных варианта:
1. Каркасное домостроение наиболее распространенное. Это монолитный каркас из бетона с заполнением кирпичом, блоками из пенобетона, полистеролбетона. Наиболее приемлемый вариант для жилья это кирпич. Все остальные материалы не подходят из-за низкой способности к механическим нагрузкам и склонны к усадкам и трещинам, исключением может быть только автоклавный газобетон. В таких домах присутствуют утеплители, будет хорошо, если это не пенопласт (срок службы 15 лет), а, к примеру, базальт.
2. Монолит самое дешевое строение. Не думайте, что купив квартиру, вы сэкономили! Как правило, часть стен в самой квартире из бетона по которым сложно делать ремонт. Поэтому расценка, к примеру, на штробление под электропроводку будет дороже в 2 раза, а скрытую прокладку труб отопления в несущей, как правило, стене сделать не возможно. Зачастую стены в монолите стоят не по уровню и приходится выравнивать их смесями. Еще минусы? Бетон - хороший проводник звука, поэтому, если вы на одиннадцатом этаже, то будете очень хорошо слышать как делают ремонт на первом. Либо на первом этаже есть модный спортивный комплекс, и тогда прелести жизни в качалке вас могут «достать». И все из-за отсутствия шумоизоляции! Даже в последних построенных домах периода СССР есть шумоизоляция в виде шлака и керамзита.
Ещё один минус монолитных домов – промерзание стен из-за некачественного утепления внешних частей зданий под вентилируемым фасадом. Как следствие, стена в квартире покрывается изморозью, далее отваливается шпаклевка и обои. В зимний период к бетонным стенам больше прилипает сажа от радиаторов отопления, а закрасить потемневшие стены можно будет только летом! Владельцы квартир монолитных домов вынуждены чаще делать косметический ремонт, чем кирпичных.
3. Кирпич – самый лучший материал для постройки многоквартирных домов. Как правило, дома из кирпича не выше 5 этажей. Толщина стен порядка 60 см. У таких домов только преимущества!
Отделка фасадов
Как бы неинтересно смотрелся кирпич на фасаде, но именно его не потребуется ремонтировать и перекрашивать в последующие годы. Поэтому вашему ТСЖ будет меньше проблем, а соответственно Вам.
Вентфасады из керамогранита - красивый материал, красивые здания, но никто не знает, как данный фасад поведет себя со временем или при землетрясениях. Под вентфасадом есть утеплитель и пароизоляционная мембрана которые имеют срок службы, а это не более 20-30 лет. Таким образом, детям и внукам такое наследство не пригодится или обойдется дороже, чем квартира в кирпиче.
На что нужно обратить внимание при просмотре помещения:
- кривизна стен, примыкание углов стен с потолком
Качество этих работ при строительстве говорит о качестве самого построенного дома. Внимательно, с помощью специальных инструментов, или хотя бы уголка, измерьте углы помещений. Длинными направляющими возможно определить кривизну стен.
- отделка - черновая, штукатурка
Нанесённая штукатурка удешевляет, если она нанесена качественно и не предполагает перепланировку, стоимость вашего ремонта. Или ведёт к удорожанию, если придётся её снимать или дополнительно выравнивать.
- разводка электричества
Идеальный вариант - установленный электрощиток, и вы сами разводите по своему усмотрению нужные розетки и светильники. Уже заштробленные и смонтированные коробки экономят ваши затраты. Но зачастую, выведены они как в советских домах, то есть в самых неудобных местах, по принципу - одна люстра в комнате.
- разводка труб отопления и водоснабжения, сантехники
Развод сантехники и подвод воды делают типовыми. Не всегда удобно, но за то не нужно вызывать специалиста для выполнения данного вида работ, при условии, что у вас нет индивидуального дизайн-проекта. Если он у вас есть, то лучше делать по нему - наверняка будет эргономичнее.
Ранее застройщик мог нас баловать, устанавливая медные трубы, но сейчас это черный метал на отоплении и оцинкованный - на водоснабжении, срок службы которых в среднем 15 лет. По правилам установки оцинкованных труб не допускается сварка, которая сжигает антикоррозионный слой цинка, на практике это первое место протечки через 10-15 лет. Опять же все зависит от ваших возможностей, это к вопросу менять или не менять. При создании современной ванны и санузла вам придется заменить хотя бы разводку на медную, поскольку она прокладывается в штробе или закрывается коробами с последующей укладкой керамической плитки. Медные трубы дают нам возможность не обслуживать их в течении 50 лет. Если мы оставим стояки без замены, то тогда надо, закрывая их коробами, продумать короб так, чтоб в дальнейшем была возможность обслуживать трубу, установив несколько монтажных люков. В противном случае через 10-15 лет короб придется ломать и заменять керамическую плитку на нём.
Металопластик хороший материал для экономии, но используемые фитинги могут потечь при механическом воздействии на них. Зачастую используются для разводки отопления в домах с центральной системой, где один стояк на подачу и один на обратку, и нет привычных взгляду стояков в каждой комнате. Разводка выполняется в штробе по полу до места установки радиатора.
Как определить качество черновой отделки и стоимость работ
Если вы планируете делать отделку в новой квартире по своему замыслу или по дизайн-проекту, то все что вас может заинтересовать - насколько ровно стоят стены, какие из них можно снести и где поставить новые. Все остальное, как ни странно, Вы замените полностью либо переделаете под дизайн-проект. Комплектация новых квартир делается для запуска дома в эксплуатацию и отражает потребности покупателя лишь на уровне физиологии: вот вам свет, вот вам унитаз!
Из чего складывается стоимость и на какие этапы делятся работы
Главное определиться с дизайном и материалами конечной отделки до начала работ. Это главный этап для клиента. При наличии комплексной бригады Вам придется согласовать только график оплаты сроки выполнения. Для ориентира отделка среднего уровня обходится 10 тысяч рублей за 1 кв. метр с оплатой работ и материалов. Можно дешевле, можно дороже, все зависит от Ваши амбиций, желаний и возможностей.
А если взялись сами просто отделать то, что уже есть? Самый верный способ тщательно обдумать и хотя бы схематично нарисовать на листах всё, что хотелось бы реализовать. После этого пригласить прораба-отделочника или строительного аудитора, что позволит понять ориентировочную стоимость предстоящих работ.
Каких специалистов нужно привлекать, а с какими работами можно справиться самостоятельно
Лучше всего выбирать фирму или бригаду, которые выполнят комплекс работ, куда входят сантехника, электрика, отделка. В противном случае Вы устанете от подбора и поиска специалистов по отдельности. А так же придётся контролировать всех подрядчиков, по сути, выступать в роли прораба.
Если есть опыт каких-либо отделочных работ, то их можно сделать самостоятельно. Например, сделать все работы с помощью бригады, кроме покраски стен и потолков, монтажа розеток и выключателей, люстр и светильников, а также монтажа плинтуса. В последующем сделать это самостоятельно и получить массу удовольствия.
На чём можно сэкономить, а на чём - ни в коем-случае
Экономия познается с годами. Не стоит экономить на прокладку электропроводки, выравнивание стен и потолков, на кафеле в санузлах, на сантехнической разводке. Можно сэкономить на конечном оборудовании и поставить дешевые розетки и выключатели, радиаторы отопления, можно поставить унитаз и кран в ванной сомнительного качества. Надеюсь, к тому моменту, когда они выйдут из строя у Вас появятся деньги на хорошее оборудование европейского качества, а будущая замена не вызовет трудностей, все конечное оборудование имеет общие монтажные размеры и стандарты.
Что еще?
Есть такое мнение, что использование обоев это очень экономично. Развеем миф. Стоимость работ по приклеиванию самых простых обоев от 100 рублей за 1 кв. метр, а стоимость работ по покраске - от 50 рублей. Ну а стоимость краски будет точно в несколько раз дешевле, чем стоимость обоев. Я не против обоев, я за красоту и за акценты, которые вы можете подчеркнуть с помощью 2-3 полос дизайнерских и эксклюзивных обоев.
Автор: Эдуард Малахов, мастерская «Флейц»